共有不動産の問題でお悩みの方へ

１．共有不動産の問題点

（１）相続などをきっかけに、一つの物件を、複数の権利者が混在することがあります。

 

相続が開始すると、被相続人の所有していた不動産（遺産）は、遺産分割がされるまで、相続人が共有することになります。

また、遺産分割の結果、誰が単独で取得するかを決めきれずに、「揉めるのも嫌だし、とりあえず、みんなのものにしておこう。」と、相続人全員の共有名義にするケースがあります。

 

（２）しかし、共有不動産の場合、様々な場面で、共有者間の協議や協力が必要となってきます。

 

例えば、共有不動産を賃貸に出して家賃収入を得ようとする場合，共有持分価格の過半数がこれに賛成しない限り、共有不動産の一部であっても賃貸することができません（「管理行為」に該当します）。

 

なお、「過半数」ですので、２分の１ずつの共有の場合は、全員の合意が必要となります。
また、共有不動産の増改築をしようとする場合、共有者のうち１人でもこれに反対すると、増改築をすることができません（「変更行為」に該当します）。
このように、共有不動産は、単独所有の不動産に比べて、共有者間の意見対立や紛争を生じやすく，いったん意見対立や紛争が生じると、その管理等に支障を来たし、その不動産の経済的効用が十分に実現されないことになってしまいます（なお、共有対策としての民事信託の活用についてはコラム２をご覧ください）。
そのため、できれば共有状態を解消した方が安心であり、社会的・経済的にも合理的といえます。

 

２．共有不動産の解消の方法・手続きについて

（１）まず、遺産分割前の状態であれば、相続人は遺産分割協議をすることになります。

協議が成立しない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。
ただし、実務上、審判では、共有者間の持分の割合までしか決めてくれず、不動産の共有状態が解消されないことがあります。
そこで、次に、改めて共有物の分割について共有者間の協議を行い、その協議が調わなかった場合には、地方裁判所に、共有物分割訴訟を提起することになります。
他方、遺産分割を経た上での共有物であれば、調停を経ることなく、地方裁判所に、共有物分割訴訟を提起することになります。

 

（２）共有状態を解消する方法としては、①現物分割，②換価分割，③代償分割という３通りの方法があります。

 

①現物分割   ②換価分割   ③代償分割

 

 

①現物分割とは，共有物を物理的に分割することをいいます。一筆の更地であれば、土地を２つに分筆して、可能な場合も考えられますが、建物一戸・一棟の場合には、性質上、現物分割はできないでしょう（区分所有のマンション２部屋であれば可能と思います）。

②換価分割とは，共有不動産を、任意売却もしくは競売等の手続きで売却し、売却代金を持分割合に応じて、配分する方法です。

③代償分割とは、共有不動産を共有者のうちの１人の単独所有とし、単独所有することとなった共有者が他の共有者に対し各共有持分に応じた代償金を支払う方法です。共有者のうちの１人が他の共有者の共有持分を買い取った場合と同じことになります。

 

 

実務上は、親と同居するなどして、共有不動産に居住している相続人が、単独取得するために他の相続人にいくら支払うのか（③代償分割）という点が争われることが多いですが、金額の開きが大きいような場合には、他方の相続人が、換価分割を求める場合もあります。
具体的にどのように手続きを進めていけばよいのか、あるいは、分割方法としてどれが最も適切であるのかといった点は、専門家でなければ判断が難しいので、共有不動産についてお悩みの方は、当事務所にお相談にいらしてみてください。

 

当事務所によくお問い合わせいただく相談内容

この記事の監修者について

アイリス仙台法律事務所 代表弁護士　関野純 （仙台弁護士会所属　登録番号35409号）  

専門分野

相続遺言、交通事故

経歴

秋田県出身。千葉大学卒。2005年に司法試験に合格。司法修習を経て、2007年に仙台弁護士会の弁護士に登録。仙台市内の法律事務所に勤務後、2011年に事務所（現・アイリス仙台法律事務所）を開設。直後に東日本大震災が発生し、事務所は一時休業になるも、再開後は被災者の再建支援、相続問題や不動産の賃貸借トラブルを多く依頼される。 現在は弁護士2名、スタッフ３名の事務所の代表弁護士として活動している。また、仙台市内で相続問題や家族信託に関するセミナーの開催や相談会の開催など、地域の高齢者問題に積極的に取り組む。

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